Bahnstadt Bruchsal entwickeln

Bruchsal (pa.). Beginnend am 23. November 2011 hat die Stadt Bruchsal im Rahmen des offenen Investorenwettbewerbs zur Bahnstadt Bruchsal an registrierte Investoren die Auslobungsunterlagen übersandt. Ein Kriterienkatalog legt fest, wie auf dem südlichen Bahnstadtareal ein neues innerstädtisches Wohnquartier sowie die Ansiedlung von Handel, Dienstleistung und Gewerbe erfolgen können. Der Bearbeitungszeitraum für die Investoren zur Abgabe von Entwurfsplanungen und Kaufangebote für Grundstücke endet am 10. Februar 2012. Danach entscheidet der Gemeinderat, mit welchen Anbietern die Stadtverwaltung Verhandlungen aufnehmen wird. Oberbürgermeisterin Cornelia Petzold-Schick ist sehr zufrieden: „Mit der Bahnstadt generieren wir Wachstum für die Gesamtstadt. Unsere Konzeption ist zukunftsweisend und stärkt die Wettbewerbsfähigkeit Bruchsals. Mit der öffentlichen Bekanntgabe der Auslobung ist ein wichtiger Schritt von der Konzeption zur städtebaulichen Realisierung gemacht.“

Bruchsal muss wachsen, wenn es sein Niveau halten will

Aufgrund der demografischen Entwicklung muss Bruchsal wachsen – und zwar um circa 40 Haushalte pro Jahr – damit es sein bisheriges Niveau halten kann. Grundvoraussetzungen für den Zuzug von Neubürgern sind Arbeit, Bildung, Kultur und Wohnraum. Bruchsal verfügt über ein umfangreiches und hochwertiges Arbeitsplatzangebot und als Bildungsstadt auch über die komplette schulische Infrastruktur. Was fehlt ist Wohnraum, der im Rahmen einer Gesamtkonzeption auf dem ehemaligen Güterbahnhof zwischen Prinz-Wilhelm-Straße, B35, Schnabel-Henning-Straße und Werner-von-Siemens-Straße in zentraler Bruchsaler Lage mit bester Verkehrsanbindung entstehen kann. Mit der abschnittsweisen Entwicklung von Wohn- und Geschäftshäusern könnten über einen Zeitraum von sechs bis acht Jahren insgesamt rund 600 Wohneinheiten entstehen. Dies entspricht einem jährlichen Zuwachs von 60 bis 80 Haushalten. Gegen den demografischen Trend könnte Bruchsal wachsen und würde sich weiter als städtisches Mittelzentrum im nördlichen Landkreis etablieren. Im Rahmen des offenen Investorenverfahrens hat die Stadt Bruchsal nun die südlich des Saalbachs liegenden Flächen östlich und westlich der Bahngleise zum Verkauf ausgelobt.

Der Leiter des Stadtplanungsamtes, Prof. Dr. Hartmut Ayrle, bewertet das großflächige Gelände wie folgt: „Die Bahnstadt stellt eine Entwicklungsfläche dar, in der genau das entstehen kann, was einen Zuzug nach Bruchsal auslöst: das Angebot qualitätsvoller, innerstädtischer Wohnstraßen und Plätze, durchmischt mit wohnverträglichem Gewerbe und Dienstleistungen, für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen, in äußerst verkehrsgünstiger Lage“. Er zeigt sich überzeugt, dass sich hier mittelfristig und gesichert urbanes Wohnen realisieren lässt.

Im Rahmen des offenen Investorenauswahlverfahrens hat die Stadt Bruchsal am 5. November 2011 die Veräußerung des Areals in fünf Baufeldern ausgeschrieben (vgl. Grafik). Investoren können für ein oder mehrere Baufelder ein Angebot abgeben.

Handels- und Dienstleistungszentrum mit komplementärem Warenangebot

Auf dem Baufeld 1 an der Prinz-Wilhelm-Straße soll ein Handels- und Dienstleistungszentrum entstehen. Es verbindet die östliche Bahnstadt mit der Innenstadt und stärkt mit seinem innenstadtkomplementären Warenangebot den Handelsstandort Bruchsal. Als Ankermieter für die Kernfläche ist auf einer Fläche von 3500 bis 5000 m2 ein Vollsortiment-Lebensmittelmarkt ausgeschrieben. Für verschiedene weitere Verkaufsflächen mit einer Größe von mindestens 800 bis 5000 m2 werden Elektro-/Elektronikwaren, Möbel und Sportartikel gewünscht. Die Sortimente Gesundheit/Körperpflege, Bekleidung und Schuhe sollen ausgeschlossen werden.

Innerstädtische Wohnlagen als Alleinstellungsmerkmal

Besondere Bedeutung kommt dem Baufeld 3 (Messplatz und OGA) zu. Hier soll ein innerstädtisches Wohnquartier mit urbaner Wohnqualität in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof entstehen, wie es in der gesamten Region nicht zu finden ist. Eine aktuelle wohnungswirtschaftliche Studie belegt, dass derartige innerstädtische Wohnlagen im Gegensatz zu Einfamilienhaus-Lagen das wohnungswirtschaftliche Alleinstellungsmerkmal Bruchsals sind. Die gewünschten Stadthäuser, Reihenhäuser und Etagenwohnungen bedienen die Nachfrage junger Familien, die aus beruflichen Gründen mobil sein müssen und die wegen unsicherer Beschäftigungsverhältnisse kein Eigentum sondern qualitätsvolle Mietwohnungen suchen. Eine weitere Zielgruppe stellen die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre dar, die mit zunehmendem Alter noch einmal neues Eigentum in Zentrumsnähe erwerben möchten, um unabhängig, mobil und kulturell angebunden zu sein.

Der Weststadt ein Herz schaffen und Folgeinvestitionen anstoßen

Mit dem neuen Quartier wird die Weststadt insgesamt aufgewertet: Die geplante Entwicklung bindet die zersprengte und teilweise schwache Wohnbebauung westlich der Bahn räumlich zusammen. Die Westseite würde durch eine Bahnquerung an die Ostseite und damit an die Innenstadt angebunden. Erstmals seit Bau der Bahnanlage wird damit die seit vielen Jahrzehnten bestehende gleisgegebene Trennung zwischen Ost- und Weststadt aufgehoben und beiden Seiten eine neue Entwicklungsperspektive gegeben. Das neue Quartier auf der Westseite würde zum Herzstück eines neu gefassten Stadtteils „Bruchsal Weststadt“ werden. Die von der Stadt damit angestoßene Aufwertung der Weststadt hat das Potential dringend notwendiger privater Folgeinvestitionen auszulösen und wird damit zusätzlich positiv auf die Quartiersentwicklung wirken.

Verlagerung der OGA?

Die Entwicklung dieses neuen Stadtquartiers als attraktiver und qualitätsvoller Innenstadt-Standort mit urbanem Charakter kann nur gelingen, wenn eine ausreichend große und dichte Entwicklungsfläche zur Verfügung steht. Offen ist dabei derzeit noch die Frage einer Verlagerung der Obst- und Gemüse-Absatzgenossenschaft Nordbaden eG (OGA) aus dem Areal. Aufgrund der schwierigen Haushaltslage der Stadt, wird das Baufeld 3b (OGA) den Investoren deshalb optional angeboten. Kauf und Entwicklung sind damit ebenso möglich, wie deren Verbleib im Bestand. Ziel dieser Auslobung ist unter anderem, entweder eine für die Stadt machbare Finanzierbarkeit der Verlagerung darstellen zu können oder Konzepte für die Stadtentwicklung bei Verbleib der OGA zu gewinnen.

Zugunsten eines Lärmschutzes für die gewünschte Wohnbebauung sind zur Bahn hin verschiedene Riegelbebauungen vorgesehen, dadurch soll der Charakter des Stadtquartiers untermauert werden. Die Baufelder 2, 4 und 5 sind als Misch- und Gewerbefläche zur Entwicklung von Wohnraum sowie für Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbeflächen ausgelobt.

Interessierte Investoren können sich auch weiterhin auf der Internetseite https://www.pkmserver.de/hdz-bruchsal registrieren, um zum offenen Investorenwettbewerb zugelassen zu werden. Die Entwicklung der Fläche nördlich des Saalbachs wird in einem gesonderten Verfahren angestrebt.

Entwurf Wohnen und Gewerbe Teilflächen

(Plan: Stadtplanungsamt Bruchsal)